Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky – co to znamená a proč o něm uvažovat

Refinancování hypotéky znamená, že stávající hypoteční úvěr splatíte prostřednictvím nového úvěru u jiné banky, obvykle s cílem získat nižší úrokovou sazbu nebo lepší podmínky splácení. Nejde o nic výjimečného – jde o běžný krok, který může během desítek let splácení ušetřit desítky až stovky tisíc korun.

Téma souvisí s tím, co je to hypotéka a jak funguje – pokud si potřebujete principy hypotéky nejprve ujasnit, podrobně je vysvětluje článek co je to hypotéka.

Kdy se refinancování hypotéky vyplatí

Klíčovým momentem, kdy refinancování dává smysl nejvíc, je konec fixačního období úrokové sazby. Po skončení fixace banka obvykle nastaví novou sazbu, a pokud je nabídka jiné banky výhodnější, je to ideální okamžik k přechodu – bez sankcí a bez dalších poplatků spojených s předčasným splacením.

Hlavní důvody, proč refinancovat

• jiná banka nabízí výrazně nižší úrokovou sazbu

• chcete změnit délku fixace (např. z krátké na delší, nebo naopak)

• potřebujete změnit výši splátky nebo dobu splácení

• chcete sloučit hypotéku s dalším úvěrem (konsolidace)

• jste nespokojeni se službami nebo přístupem stávající banky

Refinancování se obecně vyplatí tehdy, když úspora na úrocích za zbývající dobu splácení převýší náklady spojené s přechodem k nové bance. U vyšších jistin a delší zbývající splatnosti stačí i relativně malý rozdíl v sazbě k tomu, aby se přechod finančně vyplatil.

Refinancování mimo konec fixace – co na to zákon

Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) umožňuje předčasné splacení hypotéky i mimo konec fixace, ale za určitých podmínek může banka požadovat úhradu účelně vynaložených nákladů, které jí předčasným splacením vznikly. Výše této úhrady se odvíjí od toho, jak dlouho do konce fixace zbývá, a od rozdílu mezi původní a aktuální úrokovou sazbou.

Zákon dále stanovuje situace, kdy je předčasné splacení bez poplatku možné i mimo konec fixace – typicky jde o:

• splacení do výše 25 % jistiny jednou za rok

• splacení v souvislosti s úmrtím, invaliditou nebo dlouhodobou nemocí dlužníka

• splacení do tří měsíců od oznámení nové úrokové sazby bankou

• prodej nemovitosti v určitých zákonem vymezených situacích

Podmínky se v čase mění, proto je vždy nutné ověřit aktuální znění zákona a konkrétní vyčíslení nákladů přímo u stávající banky, než se pro předčasné splacení mimo konec fixace rozhodnete.

Refinancování vs. refixace u stávající banky

Před koncem fixace vám stávající banka obvykle sama nabídne refixaci – tedy prodloužení úvěru s novou úrokovou sazbou, aniž byste museli měnit věřitele. Je to jednodušší a rychlejší varianta, protože se nemusí znovu dokládat bonita ani řešit nový odhad nemovitosti u jiné instituce.

Kdy je výhodnější refixace

• nabídka stávající banky je srovnatelná s konkurencí

• nechcete řešit administrativu spojenou s přechodem k nové bance

• hodnota nemovitosti nebo vaše bonita se mezitím zhoršily

Kdy je výhodnější refinancování u jiné banky

• jiná banka nabízí citelně nižší sazbu nebo lepší podmínky

• chcete vyšší flexibilitu (mimořádné splátky, delší splatnost)

• plánujete konsolidaci hypotéky s dalšími závazky

Doporučený postup je vždy stejný: nechat si spočítat refixační nabídku od stávající banky a zároveň porovnat nabídky jiných bank nebo prostřednictvím hypotečního poradce. Teprve srovnání konkrétních čísel ukáže, která varianta je v daném okamžiku výhodnější.

Jak probíhá refinancování hypotéky krok za krokem

Proces refinancování je podobný sjednání nové hypotéky, protože z právního hlediska jde o nový úvěr, kterým se splácí ten původní.

Postup refinancování

1. Zjištění data konce fixace u stávající smlouvy

2. Porovnání nabídek více bank (osobně nebo přes poradce)

3. Podání žádosti u nové banky a doložení příjmů a bonity

4. Odhad hodnoty nemovitosti pro novou banku

5. Schválení úvěru novou bankou

6. Vyžádání vyčíslení zůstatku a podmínek splacení u původní banky

7. Podpis nové úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy

8. Vklad nové zástavy do katastru nemovitostí a výmaz původní zástavy

9. Vyplacení zůstatku staré hypotéky novým úvěrem

Celý proces obvykle trvá několik týdnů, hlavně kvůli lhůtám na vyřízení v katastru nemovitostí a administrativě obou bank. Je proto vhodné začít s přípravou s předstihem, ideálně několik měsíců před koncem fixace.

Náklady spojené s refinancováním

Refinancování není zadarmo, i když k němu dojde v nejvýhodnějším okamžiku – na konci fixace. Mezi obvyklé náklady patří:

• poplatek za odhad nemovitosti u nové banky

• poplatky spojené se zápisem a výmazem zástavního práva v katastru nemovitostí

• případný poplatek za zpracování úvěru u nové banky

• náklady na povinné pojištění nemovitosti, pokud dosud nebylo sjednáno

• v případě předčasného splacení mimo konec fixace i úhrada nákladů staré bance

Řada bank v rámci konkurenčního boje o klienty tyto náklady částečně nebo zcela hradí za klienta (např. odhad nemovitosti zdarma, příspěvek na poplatky u katastru). Při srovnávání nabídek je tak nutné sledovat nejen úrokovou sazbu, ale i to, jaké poplatky nová banka hradí a jaké si naopak účtuje.

Aktuální trendy úrokových sazeb a jejich vliv na refinancování

Úrokové sazby hypoték se v čase výrazně mění v závislosti na měnové politice České národní banky, situaci na mezibankovním trhu a celkové ekonomické situaci. Proto nemá smysl spoléhat na konkrétní čísla z minulosti nebo z jiných článků – vždy je nutné porovnat aktuální nabídku bank v okamžiku, kdy o refinancování reálně uvažujete.

Obecně platí, že refinancování je nejvíce atraktivní v období, kdy sazby na trhu klesají a vaše původní fixace byla sjednána v době vyšších sazeb. I při stabilních nebo mírně rostoucích sazbách se ale může vyplatit přechod k bance s nižšími poplatky, lepšími podmínkami pro mimořádné splátky nebo kvalitnějším servisem.

Více o tom, jak se úroková sazba liší od RPSN a proč je důležité sledovat obě hodnoty při srovnávání nabídek, najdete v článku co je úroková sazba (APR).

Refinancování a konsolidace – kdy zvážit obojí najednou

Pokud máte vedle hypotéky i další úvěry nebo půjčky, může refinancování hypotéky posloužit i k jejich konsolidaci – tedy sloučení více závazků do jedné hypotéky s nižší celkovou úrokovou sazbou, než mají samostatné spotřebitelské úvěry nebo nebankovní půjčky.

Výhodou je nižší celková splátka a přehlednější správa financí, nevýhodou prodloužení splatnosti i na dříve krátkodobé závazky a nutnost zajištění celé částky nemovitostí. Podrobně princip konsolidace a kdy se vyplatí vysvětluje článek co je to konsolidace půjček.

Na co si dát pozor před refinancováním hypotéky

Před rozhodnutím o refinancování je vhodné zkontrolovat:

• přesné datum konce fixace a lhůty pro bezplatné splacení u stávající smlouvy

• podmínky a výši případné sankce za předčasné splacení mimo konec fixace

• aktuální hodnotu nemovitosti a výši zbývajícího úvěru (poměr LTV)

• celkové náklady nové hypotéky, nejen nominální úrokovou sazbu

• reálnou dobu potřebnou na vyřízení (vč. zápisu do katastru)

Srovnání vždy proveďte s dostatečným předstihem – u refinancování s otevřeným koncem fixace je potřeba brát v úvahu i to, že nabídky bank se mohou do doby skutečného čerpání úvěru změnit.

Shrnutí – vyplatí se refinancování hypotéky?

Refinancování hypotéky se nejčastěji vyplatí na konci fixačního období, kdy je přechod k jiné bance bez sankcí a úspora na úroku se neztrácí v dodatečných poplatcích. Mimo konec fixace je potřeba pečlivě spočítat, zda úspora na sazbě převýší náklady na předčasné splacení u původní banky.

Rozhodnutí mezi refinancováním u jiné banky a refixací u té stávající by měl vždy předcházet konkrétní srovnání nabídek – obecná doporučení totiž nenahradí aktuální čísla od jednotlivých bank v okamžiku, kdy úvěr skutečně řešíte.

Časté otázky o refinancování hypotéky (FAQ)